S-a opus supraimpozitării: Uniunea Asociațiilor de Proprietari a învins în instanță Admnistrația Locală

Uniunea Asociațiilor de Proprietari din Constanța(UAPC), prin determinarea reprezentaților săi, refuză să cedeze la presiunile făcute de autoritățile locale: recent, a fost pronunțată sentința Tribunalului Constanța, Secția de Contencios Administrativ și Fiscal, prin care instanța a anulat în parte hotărârea Consiliului Local(CL) al Municipiului nr.487/29.11.2023 referitoare la majorarea de trei ori(!) a impozitului pe clădirea în care se află sediul acesteia.

UAP, în vizorul administrației: I s-a triplat impozitul astfel că problemele financiare pricinuite ar putea duce la imposibilitatea de a mai desfășura activitatea specifică în slujba constănțenilor

”Sediul nostru se afla într-o clădire cu mai mulți proprietari, proprietățile fiind însă bine delimitate. Astfel, după cum se poate observa și în ilustrația atașată, UAPC și un cabinet de oftalmologie ocupă jumătatea de clădire renovată, cu aspect corespunzător, iar cealaltă jumătate de clădire aparținea altor patru propriateri pe care nu i-am cunoscut și care nu s-au preocupat de aspectul exterior al clădirii intrucât voiau să o vânda, ceea ce în final au și reușit.

În anul 2024, Poliția Locală Constanța, a întocmit un raport referitor la clădirile care arăta necorespunzător iar UAPC a fost inclusă în această categorie deși partea noastră de clădire arăta destul de bine, fiind renovată cu doar câțiva ani înainte.

Conform unei Hotărâri a Consiliului Local Constanța pentru clădirile care nu sunt conforme cu normele de urbanism li se triplează impozitul anual pe clădiri. În consecință, ni s-a triplat impozitul, fapt care ne creează mari probleme financiare care vor duce în final la imposibilitatea de ne mai putea desfășura activitatea specifică în slujba cetățenilor în condiții normale.

Precizăm că am fost tratați ca un condominiu deși în mod formal acesta nu există: nu suntem constituiți într-un condominiu și nu putem fi tratați ca atare deși toți proprietarii avem aceeași adresă. Totuși, având în vedere statutul nostru de instituție care desfășoară activități în sprijinul comunității, ne încadrăm în categoria de instituții <<nonguvernamentale cu personalitate juridică de drept privat, fără scop patrimonial, apolitică, întreaga activitate fiind îndreptată spre sprijinirea și apărarea drepturilor și și intereselor asociațiilor de proproietari, a comitetelor executive, a comisiilor de cenzori și în final a administratorilor de imobile în relațiile cu autoritățile locale, cu agenții economici și cu regiile prestatoare de servicii>> iar astfel ne încadrăm în art. 456, al 2, lit c) din noul Cod Fiscal prin care Consilile Locale pot să acorde scutiri sau reduceri de impozite pe clădiri.

Dar, pe lângă faptul că nu ne acordă facilități, în realitate ne nedreptățesc aplicând această decizie a Consiliului Local fără discernământ” – ne-au precizat reprezentanții UAPC într-un articol anterior în care își exprimau suspiciunea că actuala administrație locală, ar putea folosi Poliția Locală și ca instrument de poliție politică asupra celor care iau atitudine împotriva corupției, incompetenței sau abuzurilor din Constanța în contextul în care nu au fost deloc puține situațiile în care reprezentanții Uniunii au îndemnat cetățenii să nu se supună unor aberații și abuzuri din partea unor autorități asupra  asociațiilor de proprietari.

Primăria și Consiliul Local au solicitat respingerea cererii ca nefondată

În calitate de pârâți, Primăria și Consiliul Local au solicitat respingerea cererii ca nefondată fiind invocate mai multe excepții de procedură:

„Pe fondul cauzei cu titlu prealabil, s-a arătat că prin HCL 487/2023 a fost aprobată majorarea cu 300% a impozitului pe clădiri pentru clădirea situată în municipiul Constanța, str. Jupiter nr. 11, ca urmare a constatării stării tehnice de clădire neîngrijită, începând cu data de 01.01.2024, pentru apartament situat la parterul clădirii, aflat în proprietatea Uniunii Asociațiilor de Proprietari Constanța, precum și pentru apartamente situate la parterul și etajul clădirii, aflate în proprietatea persoanelor fizice identificate în anexele nr. 1 și 2 a hotărârii. HCL 487/2023 a fost adoptat în conformitate cu prevederile art. 489 alin. (5)- (8) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare; pct. 168 din Titlul IX – Impozite și taxe locale – din Hotărârea Guvernului nr. 1/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare; în aplicarea prevederilor HCL nr. 27/2016 privind aprobarea criteriilor de încadrare a imobilelor situate în municipiul Constanța în categoria clădirilor și terenurilor neîngrijite.

S-a mai arătat de către pârâte că actul administrativ a fost adoptat luând în considerare adresa Direcției Generale Poliția Locală nr. 201465/18.10.2023, însoțită de fișa de evaluare nr. 189889/09.09.2022, somațiile nr. 214840, nr. 21148170/11.10.2022, nr. 21047828/12.10.2022, nr. 235663/08.11.2022, nr. 215025/11.10.2022, nr. 214858/11.10.2022, nr. 237141/10.11.2022 si notele de constatare nr. 25997/09.09.2022 și nr. 33140/18.10.2023.

În temeiul prevederilor art. 489 alin. (5)-(8) din Noul Cod fiscal, Consiliul Local a aprobat HCL nr. 27/2016, care stabilește criteriile de încadrare a imobilelor în categoria clădirilor și terenurilor neîngrijite, precum și procedura de verificare, evaluare și de încadrare a imobilelor într-una dintre cele trei categorii de impozitare pentru clădiri, respectiv doua categorii pentru terenuri.

În aplicarea prevederilor H.C.L. nr. 27/2016, polițiștii locali au derulat în cursul anului 2022 o serie de verificări ale imobilelor ce nu sunt întreținute în stare corespunzătoare, ocazie cu care au identificat și clădirea situată în municipiul Constanța, str. Jupiter nr. 11.

În urma evaluării aspectului general al clădirii, potrivit criteriilor aprobate prin H.C.L. nr.27/2016, aceasta a fost încadrată conform fișei de evaluare nr. 189889/09.09.2022 în categoria 3 de impozitare, ce corespunde unei majorări cu 300% a impozitului aferent.

Astfel, majorarea impozitului derivă din constatarea polițiștilor locali privind starea tehnică de clădire neîngrijită și încadrarea, în consecință, în cota 3 de impozitare, potrivit punctajului stabilit în conformitate cu criteriile aprobate prin HCL nr. 27/2016.

Documentele care justifică încadrarea clădirii de pe str. Jupiter nr. 11 în categoria clădirilor neîngrijite, întocmite în cadrul procedurii prealabile propunerii de majorare constau în: fișa de evaluare nr. 189889/09.09.2022; = nota de constatare nr. 25997/09.09.2022; somațiile nr. 214840/11.10.2022, nr. 214870/11.10.2022, nr. 214788/11.10.2022, nr. 235663/08.11.2022, nr. 215025/11.10.2022, nr. 214858/11.10.2022, nr. 237141/10.11.2022; nota de constatare nr.33140/18.10.2023; planșă foto.

Baza legală a majorării este conturată de dispozițiile art. 489 din Codul fiscal, denumit marginal „Majorarea impozitelor și taxelor de consiliile locale și județene”, mai exact de prevederile alin. (5)-(8), de prevederile pct. 168 de la Titlul IX – Impozite și taxe locale – din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, aprobate prin HG nr. 1/2016, și de prevederile HCL nr. 27/2016 privind aprobarea criteriilor de încadrare a imobilelor situate în municipiul Constanța în categoria clădirilor și terenurilor neîngrijite.

Măsura majorării impozitului, potrivit art. 489 alin. (5) din Codul fiscal, are natura juridică a unei sancțiuni mai severe, având ca scop corectarea atitudinii de nepăsare manifestate de proprietar față de propriul bun, aspect ce o diferențiază de obligația de plată a impozitului pe clădiri, calculat și stabilit în conformitate cu normele fiscale, obligație ce se subsumează îndatoririi cetățenilor de a contribui la cheltuielile publice, așa cum este consacrată prin Constituție.

Măsura majorării impozitului în temeiul art. 489 alin. (5)-(8) din Codul fiscal are caracter complementar sancțiunilor aplicate în baza altor reglementări incidente în această materie, fără a le înlocui și fără a exonera proprietarul de răspunderea juridică; fiind constatate prin procesul-verbal de conformitate întocmit de polițiștii locali din cadrul Direcției Generale Poliția Locală.”

Motivarea instanței: „Din probele administrate nu reiese că a fost dovedit faptul că încadrarea imobilului în categoria 3 de impozitare este una justificată(…)”

Astfel, Tribunalul Constanța, prin autoritatea judecătorului Costin Smarandi a reținut faptul că supraimpozitarea UAP Constanța a fost făcută neprofesional, doar în baza unei fotografii realizate superficial, de la distanță, de către angajații Primăriei în care nu se distinge partea de imobil deținută și îngrijită unde este situat sediul asociației de restul clădirii lăsate de izbeliște de alți proprietari neglijenți.

 „Instanța reține că deși potrivit celor anterior arătate evaluarea imobilului reclamantei a fost făcută în baza procedurii prevăzute de HCL Constanța nr. 27/2016 și a criteriilor stabilite prin aceasta, se constată că această evaluare nu este susținută de documentația ce a stat la baza realizării ei și implicit nici documentația ce a stat la baza emiterii HCL Constanța nr. 487/29.11.2023 nu este una care să dovedească încadrarea clădirii reclamantei în categoria 3 de impozitare.

Astfel, singurul document în baza căruia evaluarea a fost efectuată este reprezentate de o planșă fotografică (f. 71) efectuată de funcționarii din cadrul Primăriei Municipiului Constanța, care evidențiază doar o parte a imobilului evaluat, din care nu doar că nu rezultă deficiențele menționate în fișa de evaluare, dar pe de o parte nu este cert că planșa fotografică vizează partea din imobil  deținută de reclamantă, iar pe de altă parte unele dintre aceste deficiențe nici nu ar putea fi constatate doar vizual și de la distanță.În acest sens se are în vedere că din fotografia efectuată nu se observă lipsa învelitorii sau degradarea parțială a acesteia, nu se observă burlane sau jgheaburi degradate parțial sau înfundate, nu se observă faptul că tencuiala este degradată într-o proporție de 10 – 30%, că zugrăveala este exfoliată sau decolorată peste 30% din suprafața fațadelor, că tâmplăria are degradări medii ori că pereții prezintă elemente lipsă pe suprafețe mari.”

Referitor la neglijența angajaților primăriei care alimentează zelul colectării de suprataxe, instanța a observat că autoritatea locală nici măcar nu știa poziția sediul UAP, în documente acesta fiind menționat la parterul și nu la etajul clădirii cum este în realitate, în condițiile în care o astfel de sancțiune ar fi trebuit să implice verificări amănunțite nu să se argumenteze doar pe o privire de la distanță:

„Față de modalitatea concretă în care a fost făcută evaluarea instanța apreciază că dincolo de realitatea (sau nu a) existenței unor deficiențe, acestea trebuie evaluate riguros, având în vedere că supraimpozitarea se poate face pe mai multe trepte, respectiv cu 300%, 400% și 500%.

În aceste condiții, pentru a se respecta principiul certitudinii impunerii, este necesar să nu existe dubii cu privire la punctajele acordate pentru diferite deficiențe și mai ales în privința celor care vizează degradări ce se raportează la procente din suprafața clădirii. In cauză, deși potrivit legendei la criteriile aprobate prin HCL nr. 27/2016, sunt definite degradările medii și cele majore prin raportare la un volum al degradărilor de până la 50% și respectiv de peste 50% din suprafață sau corp de construcție, se constată că în tabelul cu deficiențe și punctaje degradările medii și majore nu se mai raportează la acest procent ci la unul cuprins între 10 – 30% și respectiv peste 30%, reglementarea neîndeplinind din această perspectivă principiul certitudinii impunerii, prevăzut de art. 3 din Legea nr. 227/2015, ce definește certitudinea impunerii ca realizându-se „prin norme juridice clare, care să nu conducă la interpretări arbitrare, iar termenele, modalitatea și sumele de plată să fie precis stabilite pentru fiecare plătitor, respectiv aceștia să poată urmări și înțelege sarcina fiscală ce le revine, precum și să poată determina influenta deciziilor lor de management financiar asupra sarciniilor fiscale”.

Sentința a dat câștig de cauză UAP. Pronunțată de Tribunalul Constanța – Secția de Contencios, acesta nu este însă definitivă: CL a formulat recurs, astfel că reprezentanții asociației, în loc să-și dedice timpul, rostul, energia și resursele în sprijinul constănțenilor abuzați la rândul lor de „aleșii” urbei, vor fi târâți și goliți de bani mai departe prin procese la Curtea de Apel Constanța:

Instanța reține așadar că din probele administrate nu reiese că a fost dovedit faptul că încadrarea imobilului în categoria 3 de impozitare este una justificată prin documentația aferentă, existând puternice dubii cu privire la această încadrare, care pe de o parte a fost efectuată în baza unei inspectări a clădirii de la distanță și care nu a evidențiat în concret deficiențele punctate, iar pe de altă parte a nesocotit principiul certitudinii impunerii prin aceea că criteriile avute în vedere au fost unele ce permit aprecieri arbitrare și în speță aceste aprecieri nu sunt susținute de nicio probă și nicio argumentare.

In acest sens se are în vedere că nu apare ca suficient să se bifeze într-o căsuță un procent de deteriorare ori să se aprecieze că o clădire prezintă degradări minore sau medii, fără ca aceste aprecieri să fie susținute de probe sau argumente, respectiv să se indice (dacă nu în formularul prestabilit al fișei de evaluare măcar într-o notă de constatare separată) care este suprafața aproximativă a fațadelor și care este suprafața (cel puțin aproximativă) ce este afectată de deteriorări și să se evidențieze acele degradări care au condus la concluzia că clădirea este neîngrijită, pentru ca evaluarea să fie una lipsită de subiectivism sau chiar arbitrariu.

Prin raportare la modalitatea în care evaluarea a fost efectuată și la lipsa unei documentații care să justifice această evaluare, care în fapt ar trebui să reprezinte documentația prealabilă emiterii hotărârii prin care se dispune majorarea impozitului pe clădire, instanța reține că deși planșa fotografică depusă de reclamantă ar putea evidenția o situație a imobilului ulterioară emiterii hotărârii contestate, acestea sunt de natură a spori dubiul cu privire la realitatea celor menționate în fișa de evaluare a clădirii reclamantei, afectând implicit temeinicia hotărârii de consiliu local contestate în cauză, inclusiv din perspectiva încălcării principiului certitudinii impunerii.

În ce privește susținerile reclamantei referitoare la faptul că imobilul a fost încadrat în categoria clădirilor neîngrijite fără a se avea în vedere faptul că partea pe care o deține nu ar putea fi calificată astfel instanța apreciază că nu au relevanță în privința calificării imobilului din perspectiva gradului de îngrijire, care trebuie evaluat în ansamblul său, dar de aceste susțineri trebuie să se țină seama la adoptarea unor hotărâri de majorare a impozitului, care vizându-i pe proprietarii individuali ai părților din imobil, trebuie să se raporteze atât la situația concretă a părții din imobil pe care fiecare o deține cât și la comportamentul concret al acestora în privința modului de întreținere a propriului imobil după primirea somației din partea autorității locale.

Cum în cauză autoritatea locală a avut în vedere în mod eronat că apartamentul deținut de reclamantă este situat la parterul clădirii și nu la etajul acesteia, așa cum este în realitate, încă odată trebuie reținut că nu există certitudine nici cu privire la starea părții din imobil deținută de reclamantă anterior evaluării și nici ulterior acestui moment, neputându-se aprecia, indiferent de starea clădirii în ansamblu, că aceasta are o culpă în ce privește această stare și că din acest motiv și impozitul său ar trebui majorat, în aceeași măsură cu al celorlalți proprietari.

Față de cele anterior expuse urmează ca instanța să admită acțiunea formulată de reclamanta Uniunea Asociaților de Proprietari Constanța în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanța și să dispună anularea în parte a hotărârii nr. 487/29.11.2023 a Consiliului Local al Municipiului Constanța, respectiv în ceea ce privește majorarea cu 300% a impozitului pe clădiri doar pentru imobilul aparținând reclamantei Uniunea Asociațiilor de Proprietari Constanța, situat în mun. Constanța, str. Jupiter nr. 11, jud. Constanța, identificat cu nr. cadastral 6792/1 și nr. de carte funciară 229844-C1-U2.

În temeiul art. 453 alin. 1 și 2 și art. 451 alin. 1 și 2 C.pr.civ. urmează ca pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanța să fie obligat la plata sumei de 1.050 lei către reclamanta Uniunea Asociaților de Proprietari Constanța cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 50 de lei taxa judiciară de timbru și diferența de 1.000 de lei reprezentând onorariu de avocat, astfel cum acesta va fi redus de la suma de 2.000 de lei, achitat de reclamantă, având în vedere atât faptul că acțiunea va fi respinsă în contradictoriu cu pârâții Municipiul Constanța și Primăria Municipiului Constanța cât și faptul că onorariul de avocat achitat de reclamantă este unul disproporționat în raport cu valoarea și complexitatea cauzei și cu activitatea desfășurată de avocat, având în vedere și circumstanțele concrete ale speței.

Pentru aceste motive,în numele legii, hătărăște: Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Uniunea Asociațiilor de Proprietari Constanța, cu sediul în Constanta str. Jupiter nr. 11, jud. Constanța în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanța, cu sediul în Constanța, bd. Tomis nr. 51, jud. Constanța.

Anulează în parte Hotărârea nr. 487/29.11.2023 a Consiliului Local al Municipiului Constanța, respectiv în ceea ce privește majorarea cu 300% a impozitului pe clădiri doar pentru imobilul aparținând reclamantei Uniunea Asociațiilor de Proprietari Constanța, situat în mun.Constanța, str. Jupiter nr. 11, jud. Constanța, identificat cu nr. cadastral 6792/1 și nr. de carte funciară 229844-C1-U2.

Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Uniunea Asociațiilor de Proprietari Constanța, cu sediul în Contanta str. Jupiter nr. 11, jud. Constanța în contradictoriu cu pârâta Primăria Municipiului Constanța, cu sediul în Constanța, bd. Tomis nr. 51, jud. Constanța, ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără capacitate procesuală.

Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Uniunea Asociațiilor de Proprietari Constanța, cu sediul în Constanta str. Jupiter nr. 11, jud. Constanța în contradictoriu cu pârâții Municipiul Constanța, cu sediul în Constanța bd. Tomis nr. 51, jud. Constanța și Direcția Generală Poliția Locală Constanța, cu sediul în Constanța bd. Tomis nr. 51, jud. Constanța, ca fiind formulată în contradictoriu cu persoane fără calitate procesuală pasivă.

Obligă pe pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanța la plata sumei de 1.050 de lei către cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare, ce se va depune la Tribunalul Constanța – Secția de contencios administrativ și fiscal.

Pronunțată astăzi, 04.12.2025, prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.

Scuturarea buzunarului constănțenilor, prioritatea administrației Chițac?

Dincolo de argumentele fiecărei părți, ajungerea părților amintite  pe holurile tribunalelor dar și frământările care țin capul știrilor locale la sfârșitul lui 2025 și începutul noului an conturează o realitate cumplită în ochii multor cetățeni: certitudinea că reprezentanții actualei administrații locale falimentează moral prin incapacitatea de a înțelege prioritățile comunității, în modul dezastruos (ca să nu spunem scandalos!) de a gestiona banul public adăugate la dezinteresul înlocuit de aroganță în dialogul, sprijinirea și rezolvarea problemelor reclamate.

La prima vedere, administrația Chițac ar părea că face o prioritate doar din scuturarea buzunarelor dar suspiciunile merg mai departe: dincolo de banii cetățenilor, miza acestui conflict dintre administrația Chițac și UAP ar putea fi interpretată și ca un pumn băgat în gura celor care au curajul, capacitatea și determinarea de a nu se resemna în fața abuzurilor și corupției.

“Sunt convinsă că situațiile în care am îndemnat proprietarii, pe baza drepturilor și a legilor care îi protejează, să nu se supună unor aberații și abuzuri pe care le fac angajații Primăriei asupra asociațiilor de proprietari, a dus la atacarea UAPC prin impozitarea spațiului pe care îl deținem în proprietate cu o sumă enormă pentru a ne băga în incapacitate de plata și astfel să ne fie luat sediul de către administrația actuală” – preciza, înaintea recentei sentințe, Adriana Cioroianu, vicepreședinte UAPC.

 

 

191 cititori.